Mutuo casa: rinegoziazione o surroga sotto pignoramento

Tra le principali novità del decreto fiscale collegato alla Legge di Bilancio 2020 vi è sicuramente la misura volta ad aiutare i consumatori in grave crisi economica e che non riescono a ripagare le rate del mutuo.

Il provvedimento, stabilito dall’articolo 41-bis del DL 26 ottobre 2019 n. 124 (convertito in legge 19 dicembre 2019 n. 157), che ha carattere eccezionale e temporaneo, agevola coloro che hanno contratto un mutuo per l’acquisto della prima casa stabilendo lo stop al pignoramento dell’immobile, evitando così la vendita all’asta.

La misura, rivolta ai soli consumatori, cioè alle persone che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta, si applica agli immobili “prima casa”, da intendersi come quella che costituisce l’abitazione principale in cui il titolare del finanziamento abbia la residenza anagrafica.

Sono ammesse solo le procedure esecutive in corso, più precisamente, quelle che siano state avviate tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019. Unico creditore della procedura esecutiva deve essere una banca a cui il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% dell’importo pattuito.

In presenza di tutti i requisiti, il debitore può presentare la domanda di rinegoziazione del mutuo entro il 31 dicembre 2021, per un importo complessivo, comprensivo delle spese della procedura e degli interessi maturati fino a quel momento, non superiore a 250.000 euro.

Se la banca accetta la rinegoziazione, il mutuo così rinegoziato potrà essere rimborsato fino a 30 anni e non oltre, purché la sua durata non superi il numero 80 (ad esempio: se hai 50 anni chiedi una dilazione di 30 anni; se invece hai 60 anni potrai avere una dilazione massima di 20 anni).

Se la banca rifiuta, la legge prevede la possibilità al debitore di ricorrere all’aiuto di un parente o affine entro il 3° grado che potrà ottenere la rinegoziazione diventando titolare del mutuo e proprietario dell’immobile ipotecato, mentre il debitore originario mantiene il diritto di continuare ad abitare la casa per i primi cinque anni.

Trascorsi questi cinque anni, se il debitore originario riesce a rimborsare il parente che gli ha concesso la rinegoziazione, allora potrà tornare in possesso dell’immobile, ricominciando a versare alla banca le rate del debito residuo, fino alla scadenza e purché la banca sia d’accordo.

Nel momento in cui il debitore e il creditore presentano la domanda di rinegoziazione del mutuo al giudice, questo dispone la sospensione della procedura d’asta per un massimo di sei mesi.

È possibile, inoltre, chiedere un nuovo mutuo (surroga), a un’altra banca diversa da quella che ha pignorato la casa.

In fase di rinegoziazione o di surroga, il debitore originario può ricorrere al Fondo di garanzia per la prima casa, dotato di 5 milioni di euro per l’anno 2019, e ottenere così dallo Stato fino al 50% dell’importo oggetto di negoziazione.

L’intera agevolazione decade se l’immobile pignorato cessa di essere casa residenziale o “prima casa”, che, nella cultura del nostro Paese, continua ad essere il bene prediletto.

Ilaria Casale
Area Crediti, Banca Monte Pruno
ilaria.casale@bccmontepruno.it