Il “Mutuo prima casa”: che cos’è?

Il “Mutuo prima casa” spiegato in parole semplici.

• Che cos’è/di che cosa si tratta?

Il “Mutuo prima casa” costituisce lo strumento fondamentale, a disposizione delle famiglie, per riuscire ad acquistare casa. Si tratta, in particolare, di un finanziamento a medio/lungo termine erogato da un istituto di credito e può essere concesso sia per l’acquisto che per la ristrutturazione o completamento di un immobile da destinare ad abitazione principale del richiedente e della sua famiglia. Generalmente viene stipulato sotto forma di mutuo “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da ipoteca sull’ immobile. Il richiedente può abitare nell’immobile ipotecato e può affittarlo. Venderlo, invece, può essere più complicato proprio a causa del vincolo cui il bene è sottoposto. Se il debitore non paga il suo debito, la banca può ottenere l’espropriazione del bene e farlo vendere.

• Chi può farne richiesta?

Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito, secondo un piano di ammortamento concordato tra Banca e cliente, che prevede generalmente il pagamento di rate mensili, composte da due componenti: quota capitale ed interessi. Bisogna considerare che l’istituto di credito pone sotto i riflettori le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente. In particolare sotto la lente d’ingrandimento delle banche c’è proprio il rapporto tra reddito e rata, affinché l’importo del mutuo venga considerato sostenibile nel tempo e non si vengano a crearsi condizioni di insolvenza. Ai fini della concessione del mutuo, la Banca analizza alcuni aspetti fondamentali quali, ad esempio:

• la storia finanziaria del richiedente il mutuo
• compatibilità tra importo richiesto e reddito del richiedente
• rapporto mutuo richiesto e valore della casa

• Storia finanziaria del richiedente il mutuo

La prima cosa che fa l’istituto di credito, quando riceve una richiesta di mutuo è verificare se il richiedente è una persona solvibile. Attraverso la consultazione di alcune banche dati (CR, CRIF ad esempio) controllerà se il richiedente ha altri finanziamenti con banche o società finanziarie; quanti ne ha aperti e con che frequenza; se li ha saldati tutti o se ha ancora posizioni debitorie aperte e se è stato regolare nel pagamento delle rate o ancora, se ha dei protesti a carico.

• Compatibilità tra importo richiesto e reddito del richiedente

La rata del mutuo deve essere proporzionale alle entrate del richiedente. Solitamente la banca ritiene che la rata mensile del mutuo non deve superare la quota di un terzo (⅓) del reddito del richiedente stesso. Questo perché gli altri due terzi servono a coprire le spese correnti per il sostentamento della famiglia. Una rata troppo onerosa, che non rispetti questi parametri, difficilmente sarebbe sostenibile a lungo termine e la banca rischierebbe di non vedersi restituire l’intera cifra finanziata.

• Rapporto mutuo richiesto e valore dell’immobile

Altro aspetto importante è il rapporto tra l’importo del mutuo richiesto e il valore dell’immobile. Per valutare questo ultimo parametro, la banca nomina un perito di sua fiducia il quale eseguirà una perizia sull’immobile. Il perito oltre a fare una stima del valore di mercato deve anche verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. Una qualsiasi irregolarità può essere motivo di rifiuto di finanziamento. Generalmente gli istituti di credito finanziano al massimo l’80% del valore dell’immobile.

• Altre garanzie

La Banca potrebbe richiedere altre garanzie oltre all’ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile. Tra le garanzie più diffuse c’è la fideiussione, rilasciata da un soggetto diverso dal richiedente il mutuo.

• Quanto costa il mutuo?

La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato, calcolati in virtù di un tasso di interesse che può essere fisso o variabile.

• Mutuo a tasso fisso o variabile?

Nel caso del tasso fisso, questo resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Nel caso del tasso variabile, questo può variare rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria.

• Quali sono gli altri costi da sostenere?

Per capire quanto costa il mutuo in totale, oltre al tasso di interesse vanno considerati anche altri elementi, quali:

• l’imposta sostitutiva nella misura dello 0,25% dell’importo del mutuo nel caso di mutuo prima casa;
• le spese di istruttoria;
• le spese di perizia, per la valutazione dell’immobile da ipotecare
• le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari
• il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito.

Parlando di voci di costo, un elemento molto importante da tenere presente nel caso di valutazione di più proposte da parte degli intermediari finanziari è il TAEG. Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall’ istituto di credito) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata). Se il tasso del mutuo è variabile il TAEG è riportato in via meramente esemplificativa.

• Aspetti fiscali del mutuo Prima casa

Non meno importanti sono, gli aspetti fiscali legati al mutuo prima casa. Il contratto di mutuo per l’acquisto di un’abitazione come tutte le altre operazioni di finanziamento (di durata superiore ai 18 mesi) è assoggettato ad un particolare regime fiscale consistente nell’applicazione di un’imposta denominata imposta sostitutiva. L’imposta sostitutiva prevede due possibili aliquote (legge 30 luglio 2004, n. 191) il cui ammontare è pari a 0,25% o 2,00% dell’importo di mutuo. Nel 2004 il Legislatore italiano ha introdotto un diverso trattamento in funzione della natura dell’operazione di mutuo che può essere sintetizzato come segue:

• Aliquota del 2,00% – Mutui finalizzati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze che non godono delle agevolazioni “prima casa”
• Aliquota del 0,25% – Mutui finalizzati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze che godono delle agevolazioni “prima casa”

• Detrazioni fiscali per spese ed interessi

La legge, inoltre, consente di detrarre il 19,00% delle voci di spesa connesse agli interessi passivi relativi alla restituzione del capitale finanziato e agli oneri accessori connessi all’erogazione di mutui ipotecari. Il mutuo deve, però, servire all’acquisto, alla costruzione o ristrutturazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale del mutuatario e dei suoi familiari e deve essere stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi l’acquisto dell’immobile. Tali oneri sono detraibili in occasione della dichiarazione dei redditi del mutuatario e quindi calcolate su base annua con riferimento all’anno d’imposta precedente a quello di dichiarazione.

Rosanna Coiro
Area Crediti, Banca Monte Pruno
rosanna.coiro@bccmontepruno.it